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建物建築工事請負人の留置権に関する裁判例一覧

　

１　新潟地長岡支判昭46年11月15日判時681号72頁−土地商事留置権肯定

　建築工事請負人が民事・商事留置権の存在を無視して公売されたとして国に損害賠償を請求した事例で、滞納処分を行った執行機関に対し留置権の「証明」（国徴21条2項）に当たる書面の届出がなかったとして請求棄却。商事留置権については傍論。

　�@原告には建物所有による敷地占有がある。

　�A請負代金債権は土地との牽連性を欠くため民事留置権は成立しない。

　�B不動産が商事留置権の対象となるかについては疑問もあるが、商法521条は不動産を含まれないとはしておらず、民事留置権が不動産につき成立することには異論がない。また、商事留置権では牽連性を要せず、占有取得の原因となった行為について商行為性あれば足りるから、商事留置権は成立していた。

　

２　東京高決平6年2月7日判タ875号281頁−商事留置権肯定

　抵当権者の競売申立に対し、執行裁判所は、法定地上権の成立を前提とした鑑定人の評価額（土地42億円弱、建物295億円強）を基礎とし、建物建築工事請負人の商事留置権の被担保債権（118億円余が未済）を買受人の引受として負担を案分し、土地27億4千万円弱、建物191億円余を最低競売価額と決定した。注文主が売却許可決定を争ったが棄却。

　商事留置権が土地・建物ともに成立していることにつき、特に理由説示はない。

　

３　仙台高判平6年2月28日判時1552号62頁−不動産民事留置権の肯定

　建物建築請負代金を被担保債権とする留置権に基づき占有されていた建物とその敷地部分を競売によって買い受けた者が、敷地の明渡しを求めることによって建物留置権を消滅させることは許されず、いわばその反射的効果として、留置権者は敷地部分を適法に占有しうる権原を有する。建物明渡請求を一部認容。上告審の最一小判平9年7月3日民集51巻6号2500頁では抵当権設定者の使用許諾等が買受人に対抗できるか、298条3項による留置権消滅請求ができるかが焦点となったが、原審判断が維持された。

　　�@建築工事請負人がいったん注文者に建物を引き渡したとしても、留置権を放棄する意図があったとはいえないから、注文者から再度引渡しを受けることにより、留置権が成立する。もっとも、土地の工事代金等については、建物に関して生じたものと言えないから、被担保債権額は建物工事関連にものに限られる。

　　�A利用等の承諾を得ていれば民法298条3項の義務には反しない。

　　�B目的物所有権が譲渡されても、留置権者は新所有者に再度の承諾を求めなければならないわけではなく、従前の所有者からの承諾により使用を継続できる。

　　�C建物留置権者は建物の占有による反射的効果として建物敷地部分を適法に占有する権原を有する。

　

４　東京地判平6年12月19日判時1550号33頁−商事留置権否定

　原審は、建物工事請負人の商事留置権を認め無剰余を理由に土地抵当権者の競売申立に基づく競売手続の取消し決定をした。これに対する抗告審で、原決定を取り消した。

　　�@建築工事請負人の占有があるか否かは疑問である。

　　�A土地の使用権原は工事施工のために必要な限度とするのが当事者の合理的な意思に沿うから、「右のような建築工事の施工という限られた目的のための占有をもって、未だ基礎工事の中途段階で建物の存在しない状況にある敷地について、建物建築請負代金のための留置権成立の根拠とするのは、契約当事者の通常の意思と合致せず、債権者の保護に偏する」。

　　�B抵当権設定後の占有権原は抵当権者に対抗できず、占有は不法行為となるから、商事留置権は主張できない。

　

５　東京地判平6年12月27日金法1440号42頁−土地留置権否定

　土地の買受人が占有を続ける建築工事請負人Ｙ₁と注文主Ｙ₂を相手に起こした建物収去土地明渡請求を認容。詳細は不明で、参照条文は商事留置権の商法521条となっているが注文者は商人でないのではないかとの疑問がある。

　　「Ｙ₁は本件土地につき留置権を主張するが、Ｙ₁の主張事実が全部認められるとしても、Ｙ₁の留置権は、Ｙ₂に対する請負工事残代金2200万円を被担保債権として本件建物について成立するものであり、右留置権の効力は本件土地に及ぶものではない」。

　

６　東京地判平7年1月19日判タ894号250頁−土地商事留置権のみ否定　破産

　建築工事請負人が注文者の破産管財人に対してした留置権確認請求を一部認容した（なお抵当権者が管財人側に補助参加している）。

　　�@建物商事留置権が成立しており確認請求も認められる。

　　�A建築工事請負人は建築工事請負契約に付随して土地の利用が認められたにすぎず、独立した占有はないから、土地の留置権は成立しない。「原告は、留置権の行使により本件建物の引き渡しを拒否できる反射作用として、本件建物を留置するために必要不可欠なその敷地たる本件土地部分の明渡しを拒否することができるものと解するのが相当である」。

　

（参考）東京高判平8年5月28日高民集49巻2号17頁−不動産商事留置権の否定（淺生判事が右陪席）

　倉庫及び事務所の借主たる会社が賃料不払いを理由に建物明渡請求訴訟を提起された際に、貸主に対する貸金債権等の反対債権を被担保債権として商人間の留置権を取得したと主張して右不動産の明渡しを拒絶したところ、商法521条所定の商事留置権の目的物には不動産は含まれないことを理由に会社の主張が斥けられた事例。もっとも、貸主の商人性が否定されているので、この判示は傍論。上告審の最一小判平11年11月25日金判1092号3頁も不動産商事留置権の否定については触れていない。

　

７　東京高判平9年3月13日判時1603号72頁−不動産商事留置権の否定（これも淺生判事が右陪席）　破産

　自然人の破産管財人が債権回収目的で土地建物を占有する建築工事請負人に土地建物明渡等を請求し、一部認容された事例。

　　�@破産者は商人ではないうえ、不動産には商事留置権は生じない。

　　�A本件建物の引渡しは未了で、被告の同時履行の抗弁権には理由があり、被告は、請負代金の履行の提供があるまで、本件建物及び敷地の引渡しを拒むことができる。

　　�B請負契約には575条が準用されるが、請負人は完成した建物を賃借権などの負担のないそのままの状態で引き渡す義務を負っているから、特段の事情がないかぎり、他に賃貸して賃料を果実として取得することはできない。しかし、本件賃貸は請負代金の支払がまったくないためやむをえずなされたものであり、また賃貸用アパートを賃貸するのは通常の用法に適したものであって、賃貸借の条件も相当なものであるから、本件賃貸や管理のための自己使用は債務不履行にはならず、不当利得は成立しない。

　

８　東京地判平9年5月7日判時1637号129頁−商事留置権の賃貸権限を否定　破産

　建築工事請負人が債権回収のため設定者との合意により建築した分譲マンションを賃貸していたところ、設定者が破産した。裁判所は、破産管財人の建物明渡と破産以後の受領済み賃料の不当利得返還請求を全部認容した。

　　�@本件賃貸借の合意は商事留置権の存続を前提としており、商事留置権の発生・消滅と運命を共にする。

　　�A商事留置権は破産により留置的効力を失う。

　　�B建物を返還しても別除権の行使には支障がなく、遅くとも返還請求を受けたにもかかわらず別除権を行使しなかった時に返還義務の履行期が到来する。

　　�C商事留置権が消滅した以上、被告には果実収取権がないし、被告が転化した特別の先取特権に基づいて賃料に物上代位ができるとしても、法定の差押手続をとらず無権原で占有を続けている以上、被告には法律上の原因のない利得があり、原告には自ら本件建物を賃貸するなどして収益する機会を奪われた損失がある。

　　�D破産管財人は破産財団の管理・処分の権利義務を有しており、被告から本件建物の明渡しを受けて十分調査した後、本件建物を破産財団から放棄するかどうかを決定する義務がある。

　

９　福岡地判平9年6月11日判時1632号127頁−土地商事留置権の対抗力否定　破産

　建物工事契約の途中で土地に抵当権を付けて融資した抵当権者と、建築工事請負人との争い。抵当権実行の競売代金を土地の根抵当権者に優先的に配当する旨の配当表に対し、分譲マンションの建築工事請負人が配当異議訴訟を起こしたが棄却。

　�@本件造成土地について原告の商事留置権が成立している。

　�A競合する商事留置権と抵当権の優劣は、商事留置権の実体的要件が充足された時点以降の占有時と抵当権設定登記の先後によって判断すべきである。本件では、造成工事代金につき5月末日、建物建築請負工事代金につき6月1日頃弁済期が来て商事留置権の対抗要件が具備されたが、抵当権登記時の4月1日には遅れているため、抵当権が優先する。

　

10　福岡地判平9年6月11日判時1634号147頁−土地商事留置権否定　破産

　９とほぼ同一事件だが、金融機関が異なり、こちらは工事前に抵当権を設定している。また、被担保債権には留置目的土地・建物とは異なる非占有土地についての造成工事請負代金債権を含んでいる。同様に、建築工事請負人の配当異議訴訟を棄却。

　　�@不動産も商事留置権の対象となる。

　　�A商事留置権の占有の有無は、民事留置権同様、「占有の性質・態様、目的物の性状等具体的事情を総合的に考慮し、公平の見地から客観的に判断すべきである」。

　　�B建物所有権は上棟時から破産者に帰属。

　　�C原告には本件建物につき商事留置権の成立要件たる占有が認められる。

　　�D原告には本件土地につき商事留置権の成立要件たる占有は認められない。

　　「建物建築請負契約の請負人がその工事に際して敷地を占有する場合、右敷地たる土地の占有は、留置権に基づく建物に対する占有の反射的効果としての間接的占有に過ぎず、請負人が留置権の行使によって担保することができる価値は自らの施行した建物の価値を標準とするのが公平の観念にも適することからすれば、右の場合における請負人の建物敷地に対する占有は、特段の事情のない限り、商事留置権の成立に必要な占有と認めるに足りないというべきである」。

　　�E破産宣告により不動産の留置的効力は失われ、破産管財人の占有に帰する。

　　�F商事留置権は建物にしか成立せず、土地抵当権とは競合しない。

　　�G抵当権者は本件土地を更地として評価し、マンション工事も破産者自身が行うものと認識して融資しており、法定地上権は成立しない。

　　�H建物が破産者に原始的に帰属しているから、建物のための土地利用権も成立しない。

　　�I本件建物を留置することの反射的効果として本件土地の明渡しを拒絶しうることは、あくまでも原告が本件建物の価値相当分の債権の満足を得るために認められる効果であり、右を超えて原告への配当額に本件土地の利用権相当分を加える理由とはならない。

　

11　大阪高判平9年6月13日金法1508号80頁−土地商事留置権否定　破産

　土地建物にＡために共同根抵当権を設定後、建物を取り壊して新建物を建築した注文者Ｂが請負代金を支払えないため、請負人Ｘが建物の所有権を取得（所有権保存登記）。その後、土地抵当権が実行され、Ｘが買受け、建物収去土地明渡を求める。請求認容。

　　�@最三小判平9年2月14日に従い新建物のための法定地上権は成立しない。

　　�A執行裁判所が法定地上権の成立を前提として競売手続を進め、関係当事者も執行裁判所の判断を信じて行動し、競売手続が終了しているとしても、�@の例外となる特段の事情には当たらない。

　　�B商事留置権が不動産を対象とする点には沿革上疑問もあり、これが成立するとすれば、設定者が無資力であることから、請負人が事実上無期限に本件土地の占有を継続できることになるか、土地の買受人に予測できない大きな不利益を課すことになって不合理である。

　　�C商事留置権が成立するとしても、成立ないし対抗要件具備の順序、被担保債権の本件土地に対する牽連性の濃淡などから、根抵当権の保護を優先させるのが不動産担保法全体を通じての法の趣旨に沿い、公平である。

　　�D建築工事請負人の敷地占有は建物建築工事施工のために限定されたものであって、商事留置権に基づく敷地占有の継続は当初の目的を超えている。

　

12　大阪高判平10年4月28日金判1052号25頁−土地商事留置権否定

　抵当権設定後の土地の賃借人が建物建築を依頼し、代金が支払えないので請負人に建物を賃貸した。その後、建物は輾轉譲渡され、土地も建物転得者に転貸されている。請負工事も含めて非常に執行妨害の疑いが強い事例。抵当権実行による土地買受人が、建物を占有する請負人に建物収去土地明渡を請求し、認容。土地はそもそも注文主の所有物でないので、以下の判示は疑問。

　　�@土地に商事留置権が成立することには沿革から疑問があるが、仮にこれが成立するとしても、工事請負人の占有は工事施工のための限定されたもので、商事留置権に基づく占有継続は当初の目的を超えているなどから、敷地の占有を買受人には対抗できない。

　　�A抵当権設定以後の留置権の発生は抵当権者の予測外であり、留置権による占有を対抗できるとすれば、「土地抵当権設定の方法による融資取引の安全、安定を著しく阻害する結果となるものであり、そのような解釈をしてまで商事留置権を手厚く保護することは、不動産担保法全体の法の趣旨に照らして相当でない」。

　

13　東京高決平10年6月12日金法1540号65頁−土地商事留置権否定

　抵当権者の申立による土地競売で、執行裁判所は、60％程度完成した建物の建築工事請負人（建物所有権は請負人が保存登記をしている）が土地に商事留置権を有することを認め、留置権の被担保債権額を控除して最低売却価額を決定した。抵当権者の抗告を容れ、原決定を取り消す。

　　�@工事請負人の占有の非独立性

　　�A建物所有を通じた占有の非商行為性

　　　請負人は、「本件建物を所有することによりその敷地を独立して占有するに至ったが、この場合の土地の占有は、当初の請負契約に基づく請負人の土地使用とは別個のものであり、請負人と注文主との間の商行為としての請負契約に基づくものともいえないから、請負人が右占有を基礎として敷地に対する商事留置権を主張することはできないというべきである」。

　

（参考）最三小判平10年7月14日民集52巻5号1261頁

　【要旨】　１．商事留置権により手形に対する適法な占有を有する銀行は、手形債務者の破産宣告後においても、その手形に破産法９３条１項後段に定める他の特別の先取特権のない限り、被担保債権の弁済期が到来し、その額が手形額面を超えているような場合には、銀行取引約定４条４項に基づいて手形交換制度によってその手形を取り立てて破産者からの弁済に充当することができる。

　２．破産財団に属する手形の上に存在する商事留置権を有する者は、破産宣告後においても、手形を留置する権能を有し、破産管財人からの手形の返還請求を拒むことができる。

　

14　東京高決平10年11月27日判タ1004号268頁−土地商事留置権の対抗力否定　破産

　破産宣告時に建物工事は外形がほぼ完成した状態で、請負契約は黙示的に解除され建物所有権はいったん破産財団に帰属した。破産管財人は負担過重を理由に本件土地・建物を破産財団から財産放棄した。土地の競売申立に基づく競売開始決定が商事留置権の被担保債権額の控除により無剰余取消されたので、抵当権が抗告。認容。

　　�@本件建物は仕事の結果として破産財団に帰属しその後破産会社の自由財産となった。

　　�A商事留置権は動産に限定されないから、成立した。

　　�B商事留置権の留置権能は消滅

　　　破産法93条1項「の趣旨は、商事留置権を特別の先取特権（破産法九二条により別除権とされる。）とみなすことにより、商事留置権の担保的機能を維持しつつ破産管財人による当該物件の管理及び換価を容易ならしめ、もって破産手続の円滑な遂行を図ることにあり、また商事留置権者が法律で定められた方法により特別の先取特権を実行するについては、特に目的物を留置している必要はないことからすれば、破産宣告後において商事留置権者が当該物件を留置していなければならない合理的理由はなく、したがって、原則として破産宣告により商事留置権者の目的物に対する留置権能及び使用収益権能は失われると解するのが相当である。この場合でも、商事留置権が特別の先取特権とみなされた結果として特別の先取特権自体の実行が困難となることまで法が予定しているものとは考えられないから、破産法九三条一項の規定は、商事留置権者が法律に定める方法によらずして目的物を処分する権限を有する場合に、その目的の範囲内で目的物を留置し続けることまで否定する趣旨ではないと解される（最高裁判所平成七年（オ）第二六四号平成一〇年七月一四日第三小法廷判決・裁判所時報一二二三号参照）が、この場合であっても、破産裁判所は、破産管財人の申立てにより特別の先取特権者が目的物を処分すべき期間を定めることができる（同法二〇四条）。」

　　�C留置権能は権利放棄によっても復活しない。

　　　「破産法九三条一項により商事留置権が特別の先取特権とみなされた結果、商事留置権者は、破産手続によらずして、商事留置権が転化した特別の先取特権を行使できる（破産法九五条、民事執行法一八一条）ほか、その行使により弁済を受けることができない債権額については、所定の要件のもとに破産債権を行使することができるのである。このように右特別の先取特権の実行開始あるいは破産における中間配当等により、またほかの先取特権者との関係で新たな権利関係が形成された後になって、破産財団からの権利放棄により商事留置権が回復し、それまで先取特権であることを前提として形成された権利関係が覆滅するとしたのでは、破産手続上の手続及び権利関係を不安定なものとするばかりか、破産手続の遂行にも支障を生じる結果となる。したがって、商事留置権が特別の先取特権とみなされた後に目的物件が破産財団から権利放棄されたとしても、商事留置権が回復することはないというべきである。のみならず、破産財団からの権利放棄により商事留置権が回復し、商事留置権者が商事留置権を享有するほか破産手続において被担保債権の全額について破産債権を行使できるとすることは、商事留置権者を不当に利する結果となる」。

　　�D商事留置権はその発生以前に対抗要件を備えた抵当権者には優先しない。

　　　民事留置権のように牽連性を要求されず他の担保権に対する優先を容認すべき実質的根拠がない。「商事留置権をほかの担保物権に優先させるべき実質的理由が見あたらず、商事留置権から転化した特別の先取特権についても同様である上、商事留置権から転化した特別の先取特権も法定の担保物権であることに照らせば、この特別の先取特権とほかの担保物権との優劣の関係は、公示制度と、対抗要件の具備により権利の保護と取引の安定を調和させるとする担保物権の法理により解決すべきである」。

　

15　東京高決平10年12月11日判時1666号141頁−土地商事留置権否定　破産

　14とほぼ同一の事案だが、こちらは建物が請負人の所有のようである。

　　�@請負人の土地の使用は、特段の合意がない限り、使用貸借契約などの独立の契約に基づく物ではなく、工事施工・引渡の履行のために注文主の占有補助者としてするにすぎず、商事留置権を基礎づけるに足りる独立した占有には当たらない。

　　�A請負人が建物を所有することによってする敷地の占有は、当初の請負契約に基づく請負人の土地使用とは別個のもので、商行為としての請負契約に基づくものではないから、敷地に商事留置権を主張することはできない。板囲いや施錠による占有も商行為によって生じたものではない。

　

16　東京高決平11年7月23日判タ1006号117頁−商事留置権否定

　建物建築中に躯体部分まで完成した段階で工事が中断。抵当権者の競売申立による本件土地と躯体部分の一括競売開始決定が、商事留置権の成立とその被担保債権の控除により無剰余取消されたので、抵当権が抗告。認容。

　　�@請負人の占有の非独立性・占有補助者性、工事施工目的への占有権原の限定

　　�A商事留置権を認めると、抵当債務者による抵当権等の実効性を害する操作が可能になり、「担保権制度の秩序を乱す危険がある」。

　　�B土地の任意売却の場合の買受人は工事代金債権を代位弁済するか、注文者等に土地の買取を請求することになるが、求償、買受人の建物所有権取得、土地買取請求のいずれもが、法的にも事実的にも保証されないから、利害関係者に実質的公平とはいえない複雑な法律関係が残る。「法定地上権の成立が見込めない完成建物の商品価値の下落の危険を誰に負担させて利害関係者の法律関係を処理するのが公平かという問題であり、建物工事請負人の工事代金債権を保護するために、短絡的にその施工土地に商事留置権を認めることが、その問題の公平な解決をもたらすものでもない」。

　

（参考）福岡高判平12年6月30日金法1593号71頁

【要旨】　一　銀行は、会社更生手続が開始された後に、銀行取引約定4条3項、4項に基づき、占有する手形について、手形債務者に対し、優先的に手形金の弁済を請求することができない。

　二　銀行は、会社更生手続が開始された後に、商事留置権に基づき、占有する手形について、手形債務者に対し、優先的に手形金の弁済を請求することができない。