最高裁判所第１小法廷判決平成１４年　４月２５日 平成１２年（受）第１４３８号 原判決　福岡高判平成１２年７月１８日判時１７４９号５６頁・金法１６０４号３２頁 　　　　判　　決 　　　当事者の表示 別紙当事者目録記載のとおり 　上記当事者間の福岡高等裁判所平成１１年（ネ）第１００４号，同１２年（ネ）第７０号取立金請求控訴，同附帯控訴事件について，同裁判所が平成１２年７月１８日に言い渡した判決に対し，上告人から上告があった。よって，当裁判所は，次のとおり判決する。 　　　　主　　文 　１　原判決中上告人敗訴部分を破棄し，第１審判決を取り消す。 　２　前項の部分につき被上告人の請求を棄却する。 　３　訴訟の総費用は被上告人の負担とする。 　　　　理　　由 　上告代理人別城信太郎の上告受理申立て理由について 　１　本件は，抵当不動産について敷金契約の付随する賃貸借契約が締結されたところ，抵当権者が物上代位権を行使して賃料債権を差し押さえ，取立権に基づきその支払を求めた事案である。 　２　原審の適法に確定した事実関係等は，次のとおりである。 　(1)　宗教法人天理教銀峰分教会（以下「分教会」という。）は，平成２年１０月１日，その所有する本件建物につき，株式会社住宅ローンサービスのために本件抵当権を設定し，その旨の登記を経由した。 　(2)　平成６年８月１８日，分教会と上告人との間で，本件建物につき，賃料月額１０３万円（消費税込み）とする本件賃貸借契約が締結され，上告人は，分教会に対して敷金１０００万円を預託して，本件建物を借り受けた。 　(3)　被上告人は，平成８年１０月１日，同日付け債権譲渡を原因として，株式会社住宅ローンサービスから本件抵当権の移転を受け，平成９年３月２８日，その旨の登記を経由した。 　(4)　その後，被上告人は，本件抵当権に基づき物上代位権を行使して，熊本地方裁判所宮地支部に，分教会の上告人に対する本件建物の賃料債権のうち本件抵当権の被担保債権額である３億７８６４万６６７４円に満つるまでの部分を差し押さえる旨の債権差押え命令の申立てをし，平成１１年６月２９日，同差押命令を得た。同差押命令の正本は，同月３０日，債務者兼所有者である分教会及び第三債務者である上告人に対してそれぞれ送達された。 　(5)　被上告人は，同年７月分から同年９月分までの賃料合計３０９万円の支払を請求して本件訴訟を提起し，同年１０月１９日，同請求を認容する第１審判決の言渡しを受けた。 　(6)　上告人は，同年１２月１５日，分教会との間で本件賃貸借契約を合意解約し，分教会に対して本件建物を明け渡した。 　(7)　被上告人は，原審において，請求を拡張し，同年１０月分から同年１２月分までの賃料合計３０９万円の支払をも請求した。 　(8)　原審は，上告人のした控訴を棄却するとともに，被上告人が原審で請求を拡張した部分について，同年１０月分，１１月分及び１２月１日から１５日までの分の賃料合計２５５万８３８７円の支払を求める限度で理由があるとして，その請求を一部認容した。 　３　敷金契約の付随する賃貸借契約にかかる賃料債権につき抵当権者が物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合において，当該賃貸借契約が終了し，目的物が明け渡されたときは，賃料債権は，敷金が存在する限度で敷金の充当により当然に消滅するというべきである（最高裁平成１２年（受）第８３６号同１４年３月２８日第一小法廷判決・裁判所時報１３１２号３頁参照）。したがって，本件建物の平成１１年７月分以降その明渡し時までの合計５６４万８３８７円の賃料債権は，同年１２月１５日に本件賃貸借契約が終了して本件建物が明け渡された時に，１０００万円の敷金の充当によりその全部が消滅したものというべきである。 　４　結論 　以上説示したところによれば，被上告人の本件請求は棄却すべきであり，これと異なる見解に立って被上告人の本件請求の一部を認容すべきものとした原審の判断には，判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。論旨は，理由がある。したがって，原判決中上告人敗訴部分を棄却し，第１審判決を取り消し，同敗訴部分につき被上告人の請求を棄却することとする。 　よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。 　　　最高裁判所第一小法廷 　　　　　　　裁判長裁判官 町　田　　　　顯 　　　　　　　　　　裁判官 井　嶋　　一　友 　　　　　　　　　　裁判官 藤　井　　正　雄 　　　　　　　　　　裁判官 深　澤　　武　久 　　　　　　　　　　裁判官 横　尾　　和　子 　　　　　　当事者目録 　　熊本市手取本町３番８号　有明ビル４０４ 　　　　　　　　上　　告　　人 佐久間　　照　代 　　　　　　　　同訴訟代理人弁護士 別　城　　信太郎 　　　　　　　　同訴訟復代理人弁護士 大　畑　　道　広 　　　　　　　　　　　　　　　 種　谷　　有希子 　　東京都中央区本町２丁目４６番１号 　　　　　　　　被　上　告　人 株式会社整理回収機構 　　　　　　　　同代表者代表取締役 鬼　追　　明　夫 　　　　　　　　同訴訟代理人弁護士 田　中　　　　清 　　　　　　　　　　　　　　　 井　上　　　　朗 　　　　　　　　　　　　　　　 小　林　　史　芳 　　　　　　　　　　　　　　　 深　山　　雅　也 　　　　　　　　　　　　　　　 黒　木　　和　彰 　　　　　　　　　　　　　　　 藤　井　　克　巳 　　　　　　　　　　　　　　　 川　副　　正　敏 　　　　　　　　　　　　　　　 田　中　　俊　夫 　　　　　　　　　　　　　　　 内　川　　　　寛 【付録】 コメント 　平成１４年４月２５日に最高裁判所第一小法廷で言い渡された判決（平成１２年（受）第１４３８号　取立債権請求事件）に対する被上告人のコメントは以下のとおりである。 　本判決は，抵当不動産の所有者が，自由に決定した敷金契約により，当然に賃料債権が敷金充当を予定した債権なると解釈し，賃借人が明渡しを行った場合には，賃料債権はその限度で当然に消滅するとして，抵当権者の行った賃料債権の物上代位による賃料債権の取立ては許さないとしたものである。 　本判決によると，所有者（抵当権設定者）は，自由に敷金契約を設定することができ，かつ事実上その敷金の範囲では賃料の物上代位は許さないというのである。現在，債権回収目的で抵当物件の占有を取得し，自己の債権額を敷金とするという執行妨害案件が横行するので，このような判決が出されたということは，債権回収に支障をきたすおそれがあるといわざるを得ない。 　また，本判決は，物上代位による第三債務者となった賃借人に対し敷金の範囲での賃料不払いによる債務不履行を奨励する結果ともなりかねず，妥当性に疑問が残るものである。 以上 補遺：福岡高判平成一二年七月一八日金法一六〇四号三二頁 　附帯控訴一部認容（上告受理申立） 　平成一一年(ﾈ)〇〇四号、取立金請求控訴事件 　平成一二年(ﾈ)七〇号、同附帯控訴事件 　原審：熊本地判平成一一年一〇月一九日平成一一年(ﾜ)一〇六二号 控訴人・附帯被控訴人 佐久間昭代 被控訴人 整理回収機構 【事件の概要】 　Ｘ：抵当権者Ａから債権譲渡と抵当権移転を受けた者 　Ｙ：賃借人。抵当権設定後、抵当権設定者Ｂ教会から賃料一〇三万円、敷金一〇〇〇万円、保証金五〇〇万円で賃借。平成一一年一二月合意解約し明渡。 　物上代位による請求：平成一一年七月分〜九月分。 　Ｙは平成一二年二月保証金返還請求権と未払賃料債務の相殺の意思表示 【判旨】　請求を拡張する附帯控訴をほぼ全面認容、控訴を棄却。 　@抵当権設定登記による物上代位権の公示。差押えはその効力を実現するための手段であるから、一般の差押えと異なって優先的効力を有する。 　A賃借人は抵当権設定を知り得たし、物上代位権の行使も予想可能であるから、不測の損害を被るものとはいえない。 　B相殺が優先すると解すると、多額の保証金により抵当権を無力化することや物上代位権の行使の回避が可能となり、抵当権者を不当に害する。 　C抵当権設定前に賃貸借契約がなされている場合は別論。