Case 26 ＹはＸから営業用に本件建物を借りていたが、大震災によって建物が相当に傷んで１か月間はその修繕工事で使用ができず、さらにその後の１か月間もガス・水道・下水道施設が正常に復帰しなかったため、店舗としては使い物にならなかった。ＹはＸの賃料請求に対して、減額等を主張できるか。 |
☆賃貸人はどの場合にまで修繕義務を負うか（大修繕を要する場合、賃借人の責に帰すべき毀損の場合が特に問題）。修繕義務が履行不能ならどうなるか。
・特約によって一定の範囲で修繕を賃借人負担とすることも有効で（最判昭和29年6月25日民集8巻6号1224頁）、実際にもこういう特約は多い。
・とくに軽微な修繕では現実的には賃借人の自力修繕→費用償還請求の形が多い。
★(a) 修補不能（過分な費用がかかる場合も含む）な場合、賃貸人に修繕義務はなく、
イ 賃貸人に帰責事由あり→(1)の義務の債務不履行（責に帰すべき一部履行不能）
ロ 賃借人に帰責事由あり→保管義務の債務不履行
ハ 両者に帰責事由なし →契約解除または賃料減額（611条）：危険負担の特則
(b) 修補可能な場合、一般的には賃貸人に修繕義務があるが、
イ 賃貸人に帰責事由あり→修繕義務。債務不履行
ロ 賃借人に帰責事由あり→修繕義務は否定。保管義務の債務不履行
ハ 両者に帰責事由なし →修繕義務。修繕までの間の使用不能・制限については、611条を類推するか、536条を適用して賃料債権を減免。
・生活基盤たる電気・ガス・水道などが不可抗力で利用できない場合についても、減免措置を認める神戸地判平成10年9月24日（未公刊）がある。
・一部の使用不能・制限の場合には、特段の事情がない限り、賃料全部の支払拒絶はできない（賃料債務不履行になる。最判昭和43年11月21日民集22巻12号2741頁）。修繕義務不履行により全部使用不能になれば賃料債権は発生しない（大判大正10年9月26日民録27輯1627頁）。
・賃貸人にとっては、修繕は賃料債権を確保するための権利（修繕権）でもあり、賃借人は一定の受忍義務を負う→２(3)
(3) 賃貸人の担保責任
Case 27 ①ＸはＡの相続人と称するＹから本件（土地）建物を保証金500万円賃料毎月50万円で賃借して6か月が経過したが、ＡＹ間の養子縁組は無効で真の相続人Ｚから明渡請求を受けた。ＸＹＺの関係はどうなるか。 ②ＸがＹから賃借した建物の雨漏りが原因で、家宝の掛け軸が損傷し、修補費用に15万円を要した。ＸはＹにこの費用の賠償を求めることができるか。 |
★560条以下のほか､565条･566条･567条･570条・576条などが準用される。第三者の権利主張があれば賃料支払いを拒め（576条類推、最判昭和50年4月25日民集29巻4号556頁）、使用収益不能には担保責任を負う（561条類推）。
★貸主無過失の場合、損害賠償責任を認めてよいかどうかは売買の担保責任と同様に問題であり、私見は帰責事由を要すると考えている。
(4) 費用償還義務(608条）
・必要費－現状維持・保存・回復の費用－即時償還請求←→使用貸借
有益費－改良のための費用－契約終了時に投下費用と増価分の低い方を請求可能
裁判所は相当の期限を許与しうる（196条）
・期限の許与がなされる場合を除き、賃借人は留置権を主張できる（大判昭和10年5月13日民集14巻876頁：ただし賃料相当額は不当利得返還）。
(5) 敷金返還義務
Case 28 Ｙは、Ｘとの間で結んだビルの一室の賃貸借契約期間が終了して明渡を求められ了承した。しかし、巷ではＸが倒産するとの噂が流れているので、賃貸借契約成立時に差し入れている敷金500万円がきちんと返還されるかどうか不安である。そこでＹは敷金を返還してもらうまで明け渡さないと主張することができるか。 |
・〔判〕八、11は同時履行関係を否定するが、批判が根強い。不安の抗弁権を応用して、敷金返還に具体的に不安がある場合には、担保を請求できるなどとしてはどうか。
Case 29 Ｘは平成6年にＹから土地を借りて、簡素なプレハブ住宅を建てて住んでいたが、建物が地震により半壊してしまった。Ｘは大修繕するか、新しい建物に建て替えたいと考えているが、Ｙが建て替えにはクレームを付けている。どうなるか。 |
★使用収益できる態様・範囲は契約によるが（ペット飼育禁止特約・麻雀禁止特約など）、約定がなければ客観的性質による（616条→594条1項）。非人道的な特約（子供ができれば退去するとの特約など）は公序良俗違反で無効になりうる。
★増改築禁止特約も一応有効だが、その合理性には疑問があり、違反しても信頼関係の破壊がなければ解除権は発生しない（最判昭和41年4月21日民集20巻4号720頁）。
★借地条件の変更や増改築では賃貸人の許可に代わる裁判による調整が図られている（借借17条・41条以下、非訟事件扱い）。
★契約上建てることができる建物の再築は許可なく可能だが、構造を変更したり、借地権の存続期間を超えて存続する建物の再築には地主の承諾を要する。
イ 承諾（再築通知後2か月以内に異議を述べなければ承諾を擬制）あり
地主の承諾又は築造の日から20年存続（借借7条。更新後につき8条、18条の特則あり）
ロ 地主が異議（正当事由は不要）を述べれば本来の契約期間通りになり後は更新の問題。ただし建物買取請求権につき期限の許与で調整されうる（借借13条2項）。
無断再築の場合、地主は正当事由なく解約等（地上権では消滅請求）ができ、借地権は3ヶ月後に消滅し（借借8条2・3項）、建物買取請求権もない（借借13条1項）
※旧法（借地7条））とは異なり、「更新後は当初の建物が存続している限りで借地権を保護しようというポリシーが採用されている」（内田200頁）。
(3) 修繕の必要の通知義務（615条）・修繕受忍義務（606条2項）・契約解除権（607条）
(4) 目的物返還義務
★民法上は、原状回復義務、付属物収去義務・収去権があるが（616条→597条1項、598条）、借地借家法は、建物買取請求権や造作買取請求権（借借13条・14条・33条）を認める。留置権の成否つき議論がある。→契約の終了の個所でもう一度詳しく触れる。
★通常の使用で生じる以上に目的物が傷んでいると、善管注意義務違反による損害賠償義務が生じ、敷金から控除（敷金を損害賠償債務に充当）される。
Ｑ．１ 何回生ですか。 イ ３回生 ロ ４回生 ハ それ以上 ニ その他
Ｑ．２ 民法の履修状況を教えて下さい。
①民法総則 イ 単位修得 ロ 受講のみ ハ 未受講
②物権法 イ 単位修得 ロ 受講のみ ハ 未受講
③債権総論 イ 単位修得 ロ 受講のみ ハ 未受講
④親族相続 イ 単位修得 ロ 受講のみ ハ 未受講
Ｑ．３ 出席状況は？ イ ほぼ毎回 ロ 2/3程度 ハ 1/2程度 ニ 1/3以下
Ｑ．４ 話す速度は？ イ 速すぎる ロ やや速い ハ 適度 ニ やや遅い ホ 遅すぎる
Ｑ．５ 話し方は？ イ 聞き取りやすい ロ おおむね聞き取れる ハ 聞き取りにくいことが少なくない ニ 聞き取りにくい
Ｑ．６ ノート筆記は？ イ 取りやすい ロ 取りにくいことがある ハ 取りにくい ニ ほとんどとれない（とらない）
Ｑ．７ レジュメは？ イ 役に立つ ロ 少しは役に立つ ハ ほとんど役に立たない ニ まったく役に立たない
Ｑ．８ 松岡のホームページは？ イ 頻繁に利用する ロ 利用することがある ハ ほとんど利用しない ニ 利用したことがない
Ｑ．９ ホームページ利用者は、役に立っているかとか要望があれば書いてください。ほとんど利用したことがない人は、なぜ利用しないのかを書いてください。
Ｑ．10 講義の理解度は？ イ よく理解 ロ だいたい理解 ハ ある程度理解 ニ あまりわからない ホ まったく理解できない
Ｑ．11 要望・意見などなんでも余白や裏に書いてください。このアンケートは夏休み中に集計して、講義方法等の改善の参考にします。