★賃貸借契約は当事者の死亡によっては終了せず、賃借権は相続される（←→599条）。
　・公営住宅では、低所得者向けの住宅提供という趣旨から、その相続人は当然には使用権を承継するものではない（最判平2年10月18日民集44巻7号1021頁）。
　★相続人がいれば、非相続人の同居者は、相続人の賃借権を援用できる（〔判〕四九、72）。相続人からの明渡請求は、権利濫用で防げるが、相続人の債務不履行によって賃貸借が解除されるとどうしようもない。
　・相続人がいない場合には、借家については内縁の配偶者・事実上の養子などには借家権の承継権がある（借家7条の2、借借36条）。借地権では特別縁故者制度（958条の3）を介して、建物所有権の承継によるか？

１　民法上の対抗要件とその限界
　・「売買は賃貸借を破る」原則とその例外（605条）。
　・賃借権は物権ではないので登記請求権は特約によるほかなく（〔判〕<14>、53）、登記が困難→地震売買の横行
　・（この部分は補充）賃借権に対抗力があるか、譲受人が賃借権を承認すれば、賃貸借関係が新所有者と賃借人の間で継続し、敷金返還義務も引き継がれる（建築協力金返還義務は賃貸借契約とは別契約なので特別に引き継ぐ約定がない限り引き継がれない）。状態債務という説明がなされることがある。
　　ただし、判例（最判昭49年3月19日民集28巻2号325頁、百選�T58事件）・多数説によると、賃借人は一七七条の「第三者」なので、新所有者は登記をしないかぎり、賃料請求もできない（私見は反対。『別冊法学セミナー　法学ガイド４　民法�U（物権）』52〜53頁）。

２　特別法による対抗力の強化
(1) 法制度：売買は賃貸借を破らず→賃借権の物権化
　・建物保護法（明42年）1条：借地上の建物の登記によって借地権の対抗力を付与
　・借家法（大10年）1条、農地調整法（昭13年→現農地法）18条：引渡による対抗力
　・罹災都市借地借家臨時処理法（昭21年）10条：5年間は対抗力が存続
　★借地借家法（平3年）10条：建物保護法1条を引き継ぐ。さらに建物滅失後も、明認方法を施せば、2年内の建築と登記により対抗力が存続するという規定を追加（2項）。
　★借地借家法31条は、借家法1条を引き継ぐ。
(2) 建物保護法1条・借地借家法10条をめぐる若干の問題
　・職権登記・保存登記・移転登記・表示の登記でもよい。
　★地番や建物現況に多少の違いがあっても、建物の同一性を認識できる程度なら、その範囲で対抗力がある。←現地検分主義。〔判〕<15>、54
　・建物の建っていない別の筆の借地には対抗力が及ばない。
　・過誤で抹消されても対抗力は消滅しない。
　★家族や譲渡担保権者など借地人以外の者の名義でなされた登記では対抗力がない。〔判〕三五、52
　　←建物所有権すら対抗できないから
　　←→登記に責められる点が少なく、現地調査をすれば権利関係は十分知りうる
　　その他、家団論：家族全体が権利者であるから不実の登記でなく対抗力がある。
(3) 対抗力を欠く賃借人と賃借物所有権譲受人の優劣
　・原則として所有権譲受人が勝つが、これを修正するのに、権利濫用論と背信的悪意者排除論の両方が使われている。〔判〕三四、51
　　　未登記地役権について善意有過失者をも177条の「登記の欠缺を主張する正当の利益を有する第三者」から除外した最判平10年2月13日民集52巻1号65頁の考え方によって、�@建物所有により敷地使用の事実が客観的に明らかで、�A借地権の存在が譲受人に認識可能であれば、借地権者が勝つ（背信的悪意者以外に排除される第三者の新類型）という可能性が出てきた（私見は、対抗問題一般で、善意無過失者のみを保護）。

３　賃借権同士の優劣
　・拡張された対抗要件を具備した先後による（背信的悪意者排除論などでの修正される）。